تحقیق رایگان شهرسازی - 5 صفحه
((فایل docx و قابل ویرایش می باشد.))
تحقیق رایگان شهرسازی -تحقیق رایگان - حق انتقال توسعه TDR
TDR development transfer right
منظور از حق انتقال توسعه (TDR) چیست؟
انتقال حقوق توسعه "TDR" یکی از شیوه های نو در امر نظارت بر توسعه اراضــی محسوب میشود. این روش در کشورهای توسعه یافته و در دهه اخیر در برخی کشورهای در حال توسعه درکنار دیگر شیوههای کنترل و نظارت بر توسعه شهری مورد استفاده قرار گرفته است.صرفنظر از نقش آن در توسعه شهری، TDR به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عادالنه حقوق فردی مالکان حائز اهمیت است.
بــرای نخستین بــار، فکر انتقال حق یک پال ک در پال ک مجاور در قانون منطقهبندی سال 1916 شهر نیویورک پیشبینی شده بود. این قانون به مالکان اجازه میداد که حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمین مجاور، به فروش رسانده و قطعات دریافت کننده این حق، از امکان تخطی از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقبنشینی برخوردار شوند (Johnston & Madison, 1997:366). در دهههای بعدی در ایاالت متحده، انتقال حق توسعه به نوعی ابــزار اجــرای خوشه بندی بدل شد. این خوشهبندی به سازندگان اجــازه مــی داد که ساخت وساز را تنها در بخشی از یک قطعه زمین انجام دهند. به ایــن ترتیب امکان حفظ بخش دیگر که دارای ارزش محیطی، کشاورزی یا تاریخی بود میسر میشد. در سال 1968 شهر نیویورک اولین برنامه با نام TDR را بهعنوان بخشی از قانون حفاظت نشانههای تاریخی به اجــرا درآورد. این قانون از تغییر یا تخریب نشانه ای تاریخی ممانعت میکرد و در عین حال به مالک زمین مربوطه اجازه میداد حق توسعه استفاده نشده ملک خود را به امال ک همجوار منتقل کند (Pruetz, 2003).
برنامه انتقال حق توسعه پس از دهــه 1970 در برخی کشورهای به منظور حفاظت از اراضی توسعه یافته مانند کانادا و استرالیا عمدتا طبیعی و کشاورزی و حفظ ارزشهای روستایی به اجرا درآمده است (Sinclair, 2002). در ایتالیا نیز برنامه انتقال حق توسعه در دو دهه اخیر با هــدف بــازســازی شهری و حفاظت، در کنار دیگر ابزارهای نظارت بهکار گرفته شده است (Micelli, 2002). اجرای برنامهTDR در کشورهای در حال توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه 1990 آغاز شد. در این کشورها TDR در برخی موارد مانند شهر کورتیبیا در برزیل به منظور کنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته)Jenks Burgess, 2000:345 &( و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت و ساز و زاغهنشینی و بهبود وضعیت مسکن به کار گرفته شده است (Sanyal & Mukhija, 2001).ایده نظام انتقال حقوق توسعه اذعان دارد که تصمیمات و قوانین اغلب بر ارزش برخی امال ک از طریق تغییر در قوانین منطقهبندی که ساخت و ساز اضافی یا دیگر اشکال توسعه ســودآور را امکانپذیر می کند، میافزاید. از سویی در اثر اجرای هرگونه مقررات شهرسازی یا برنامهریزی مربوط به احداث تسهیالت و خدمات عمومی شهری، وضعیت برخی امال ک بهبود می یابد و برخی دیگر افت میکند.TDR سهمی از ارزش اضافی که در اثر این اقدامات به طور مجانی نصیب عده ای از مالکان می شود را در اختیار شهر قرار میدهد. این روش امکان داد و ستد حق توسعه اراضی به وسیلهمالکین را، صرفنظر از الگوی تعیین شده برای توزیع مطلوب کاربریها و منابع شهری در طر ح های توسعه و ضوابط منطقهبندی و شهرسازی فراهم آورده و از خسارات یا منافع بادآورده فردی مالکین اراضی تا اندازه زیادی جلوگیری میکند (Pruetz, 2003; Thorsnes & Simons, 19979). تمامی جــوامــع شــهــری مایلند نــواحــی بــا ارزش محیطی، تقریبا نشانههای تاریخی، فضاهای باز و دیگر عناصر ارزشمند را حفاظت کنند. گاهی این مهم از طریق اجرای قوانین موجود امکانپذیر است، امااغلب مقامات شهری ترجیح می دهند پتانسیل ساخت وساز و به تبع آن ارزش امال ک را بدون جبران خسارت ناشی از آن کاهش ندهند (Libby & Hall, 2003:2 ). در برخی جوامع، تعهد سا کنان به حفظ عناصر و اراضی ارزشمند و کیفیت زیست در اندازهای است که حاضر به پرداخت مالیات اضافه به منظور تأمین هزینه الزم برای جبران خسارت ناشی از محدودیت ساخت وساز هستند، اما این جوامع در اقلیت قرار دارند و در ا کثر جوامع حمایت عمومی برای تأمین منابع مالی از طریق مالیات یا دیگر منابع سنتی کافی نیست. برنامه TDR یا انتقال حق توسعه پاسخی به این چالش است.
در این رویکرد حقوق مالکیت و توسعه تمامی اراضی که در محدوده ی شهری قرار گرفته اند به رسمیت شناخته شده ولی در این بین اراضی وجود دارند که اجازه استفاده از حق توسعه را در ملک خود ندارند نظیر زمین های کشاورزی، باغها و ... که در اطراف شهر قرار گرفته اند بنابراین به آنها اجازه داده می شود این حق را در مکانی دیگر و به نوعی دیگر استفاده نماید و یا به دیگری انتقال دهند.
این روش یک تکنیک بازار محور می باشد که سعی در تشویق و داوطلب شدن برای انتقال رشد از نواحی کم توسعه که به عنوان مناطق ارسال در نظر گرفته می شوند، به نواحی که پتانسیل بیشتری (مناطق دریافت کننده) دارد.
شرایط مناطق ارسال
- زمین های کشاورزی، کشتزارها، تالاب ها، دشت های سیلابی، محل زندگی گونه های کمیاب در معرض خطر، زمین های دارای سفره های آّ ب زیرزمینی، پارک ها و تفرجگاه ها، اسکله ها و زمین های دیگر ی که فعالیت های توسعه در آنها محدود شده و حفاظت شده هستند.
- دارای یک مشخصه زیبایی شناسانه معماری یا تاریخی
- نواحی دیگری که با تراکم پایین باقی مانده اند و فقدان زیرساخت های عمومی(نظیر حمل و نقل، فاضلاب و ...) زمین های واقع در مناطق ارسال دارای محدودیت های دائمی هستند و یک حق ارتفاقی حفاظت دارند. تراکم تشویقی ( مازاد) باعث سرعت بخشیدن به پروسه حفاظت این زمین های می شود.
•برای دریافت کردن امکانات توسعه از مناطق ارسال کننده، به اندازه کافی بزرگ باشند.
•یک امکان توسعه واقع گرایانه داشته باشند و دارای زیرساخت، منطقه بندی و تقاضای بازار محلی
باشند.
•باطرح های ناحیه ای و شهرستانی مطابقت داشته باشند.
•تعهد به اینکه فقط از TDR برای افزایش تراکم استفاده شود.
به لحاظ اقتصادی نقش مکان دریافت کننده حق توسعه بسیار مهمتر از مکان فرستنده است، زیرا در صورتی که با توجه به شرایط روز، نیازی به افزایش تراکم و ایجاد ساختمان در مکان و منطقه دریافت کننده وجود نداشته باشد، انگیزه ای برای متقاضیان ساخت و ساز در بهره گیری از این روش ایجاد نمی شود و در غیاب استقبال کافی از انتقال حق توسعه دسترسی به اهداف مورد نظر این روش میسر نخواهد بود.
